Untervermietung im Mietrecht

Von einer Untervermietung spricht man, wenn ein Hauptmieter die von ihm gemietete Wohnung ganz oder teilweise an einen Dritten zur Nutzung überlässt. Wenn also ein Freund für einige Wochen zu Besuch kommt, liegt noch keine Untervermietung vor. Dieser Zeitraum sollte jedoch acht Wochen nicht übersteigen.

Nahe Familienangehörige wie Ehepartner, Eltern oder Kinder sowie Hausangestellte oder Pflegepersonal zählen nicht als Untermieter.

Auch im Falle einer Untervermietung bleibt der Hauptmieter der alleinige Vertragspartner des Vermieters. Das heißt auch, dass er allein dafür verantwortlich ist, dass die Miete pünktlich und vollständig gezahlt wird.

Notwendig für die Untervermietung ist, dass der Vermieter seine Zustimmung dazu gibt. Wenn er sich weigert, kann er vom Mieter jedoch unter bestimmten Umständen zur Zustimmung gezwungen werden. Denn der Mieter hat einen Anspruch auf die Zustimmung zur Untervermietung von Teilen der Wohnung, wenn für ihn nach der Begründung des Mietverhältnisses ein berechtigtes Interesse entstanden ist und kein Ausschlussgrund vorliegt.

Anspruch nur im Hinblick auf Teile der Wohnung

Keinen Anspruch auf Zustimmung hat der Mieter jedoch, wenn er die gesamte Wohnung untervermieten möchte. Dieses Ansinnen kann der Vermieter regelmäßig ablehnen. Eine teilweise Untervermietung ist jedoch auch in einer 1-Zimmer-Wohnung möglich, wie kürzlich der BGH entschieden hatte. In diesem Fall war der Hauptmieter für eine längere Zeit im Ausland und einen Teil der Wohnung zur Lagerung seine Habseligkeiten für sich behalten. Den übrigen Teil wollte er Untervermieten. Der BGH verpflichtete den Vermieter in diesem Fall zur Zustimmung.

Berechtigtes Interesse

Ein solches berechtigtes Interesse kann sich aus verschiedenen Konstellationen ergeben. Entscheidend ist hierbei immer der konkrete Einzelfall. Die häufigsten Gründe sind:

• Der Auszug eines Familienmitgliedes.
• Die Wohnung kann finanziell nicht mehr getragen werden.
• Es steht eine längere Abwesenheit, wie etwa eine Weltreise oder ein Auslandsjahr bevor.
• Der Wunsch nach Gesellschaft oder Hilfe im Haushalt.

Kein Ausschlussgrund

Der Vermieter kann die Zustimmung jedoch stets verweigern, wenn ein Ausschlussgrund vorliegt. Dies ist etwa der Fall, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund für die Verweigerung liegt. Das kann der Fall sein, wenn diese Person dem Vermieter bereits bekannt ist, weil er zuvor eine andere Wohnung von ihm verwüstet oder andere Hausbewohner erheblich belästigt hatte.

Ein weiterer Grund zur Verweigerung liegt vor, wenn die Wohnung dadurch übermäßig belegt würde. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn in eine 2-Zimmer-Wohnung neben dem Hauptmieter noch 5 weitere Untermieter einziehen sollen.

Zudem können auch sonstige Gründe dazu führen, dass es dem Vermieter nicht zugemutet werden kann die Zustimmung zur Untervermietung zu erteilen. Das ist etwa kurz vor dem Ende des Mietverhältnisses der Fall oder wenn die Wohnung als Ferienwohnung genutzt werden soll.

Eine genaue Grenze lässt sich hierbei pauschal nicht festlegen. Es kommt immer auf den Einzelfall und die konkreten Umstände an. Im Grunde kann der Mieter die Höhe der Untermiete willkürlich festlegen. Er muss hierbei lediglich die Grenzen des Mietwuchers berücksichtigen.

Zudem müssen die erzielten Einnahmen aus der Untermiete versteuert werden, wenn diese den jährlichen Steuerfreibetrag übersteigen. Dieser liegt aktuell bei 520 Euro im Jahr. Andernfalls würde eine strafbare Steuerhinterziehung vorliegen.

Das ist grundsätzlich möglich. Ein Untermietzuschlag ist regelmäßig möglich, wenn dieser im Mietvertrag vereinbart wurde. Zudem müsste die Zustimmung zur Untervermietung ohne diesen Zuschlag für den Vermieter unzumutbar sein. Das kann der Fall sein, wenn dem Vermieter durch die Aufnahme von weiteren Personen in der Wohnung weitere Kosten entstehen.

Eine rückwirkende Forderung des Untermietzuschlages ist jedoch nicht zulässig. Diese muss entweder von Beginn an vereinbart werden. Andernfalls gilt diese erst ab dem Zeitpunkt, an dem sie vereinbart wird.

Der Untermietzuschlag ist seiner Höhe nach begrenzt. Er sollte grundsätzlich nicht mehr als 25 % der Untermiete ausmachen, wenn die Hauptmiete günstiger als die ortsübliche Vergleichsmiete ist. Entspricht die Hauptmiete der ortsüblichen Vergleichsmiete oder liegt sogar darüber, darf der Untermietzuschlag höchstens 20 % der Untermiete ausmachen.

Liegt eine Sozialwohnung vor, dann ist der Untermietzuschlag deutlich stärker begrenzt. In diesem Fall darf er maximal 2,50 Euro betragen.

Da der Vermieter in keinem Vertragsverhältnis zu dem Untermieter steht, kann er bei der Verursachung von Schäden in der Wohnung keine vertraglichen Ansprüche gegen den Untermieter geltend machen. Er ist daher auf deliktische Ansprüche beschränkt. Das heißt, wurde die Beschädigung lediglich durch eine Unachtsamkeit des Untermieters verursacht, kann der Vermieter keine Schadensersatzansprüche gegen diesen durchsetzen.

Der Vermieter ist daher gezwungen sich an seinen Vertragspartner, den Hauptmieter, zu halten. Dieser muss gegenüber dem Vermieter auch für Schäden einstehen, die durch den Untermieter beim Gebrauch der Wohnung verursacht wurden.

Die illegale Untervermietung stellt eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters dar. Der Vermieter kann ihn deswegen abmahnen und die sofortige Unterlassung der Untervermietung verlangen. Hierzu sollte dem Mieter eine angemessene Frist gesetzt werden.

Sofern der Mieter diese Frist fruchtlos verstreichen lässt, kann der Vermieter Klage gegen den Mieter erheben, um diesen zu zwingen den Untervermieteten Teil der Wohnung zu räumen. Außerdem kann er das Mietverhältnis fristlos kündigen.

Sofern die Untervermietung für den Vermieter eine erhebliche Belastung darstellt, kann er das Mietverhältnis auch ohne Abmahnung sofort fristlos kündigen. Hier kommt es jedoch immer auf den konkreten Einzelfall an, der genau geprüft werden muss.

Rechtlich gesehen sind das Hauptmietverhältnis und das Untermietverhältnis voneinander getrennt zu betrachten. Das Hauptmietverhältnis besteht zwischen dem Vermieter und dem Hauptmieter. Das Untermietverhältnis zwischen dem Hauptmieter und den Untermieter. Deswegen schlägt die Kündigung des Hauptmietverhältnisses nicht auf das Untermietverhältnis durch.

Aus diesem Grund muss der Hauptmieter das Untermietverhältnis gesondert kündigen. Hierbei sollte der Hauptmieter darauf achten, das Untermietverhältnis zum gleichen Zeitpunkt zu kündigen, an dem auch sein Hauptmietverhältnis endet. Denn andernfalls riskiert er Schadensersatzforderungen durch den Vermieter oder seinen Untermieter.