Unterschiede zwischen Wohnraum- und Gewerbemietverhältnis

Ob ein Wohnraum- oder ein Gewerbemietverhältnis vorliegt, zeigt sich nicht schon in der Bezeichnung im Mietvertrag. Wesentlich für die Einstufung ist der tatsächliche Inhalt des Vertrages. Dadurch wird ein Missbrauch durch eine falsche Bezeichnung im Mietvertrag unterbunden.

Wesentlich ist die Frage, wozu die Wohnung genutzt wird. Steht die Nutzung für den privaten Aufenthalt in der Wohnung im Vordergrund, liegt ein Wohnraummietverhältnis vor. Das ändert sich auch nicht dadurch, wenn der Mieter in untergeordneter Weise gewerblich in der Wohnung tätig ist. Betreibt der Mieter beispielsweise einen Onlineshop von seinem Wohnzimmer aus, dann bleibt dennoch die private Nutzung der Wohnung vorherrschend. Demnach liegt auch in diesen Fällen ein Wohnraummietverhältnis vor.

Grundsätzlich ja, allerdings ruft das einige Probleme hervor, da das Mietverhältnis nicht in einen Wohnmietteil und einen Gewerbeteil aufgespalten wird. Vielmehr gilt dann das gesamte Mietverhältnis entweder als Wohnraummietvertrag oder als Gewerbemietvertrag.

Zur Abgrenzung kommt es hierbei immer auf den konkreten Einzelfall an. Nicht maßgeblich ist die Nutzung der jeweiligen Flächen. Daher kann, auch wenn die Fläche der Wohnraumnutzung die Fläche der Gewerbenutzung überwiegt, dennoch ein Gewerbemietverhältnis vorliegen. So lag auch der Fall bei einer Entscheidung des BGH bezüglich eines Rechtsanwalts, der in einem gemieteten Objekt sowohl wohnte als auch seine Kanzlei betrieb. Zwar war die Fläche der Wohnung größer als die Fläche der Kanzlei, da er aber den wesentlichen Teil seiner Einkünfte und damit seiner wirtschaftlichen Existenz aus der in dem Objekt befindlichen Kanzlei erwirtschaftete, wurde der Mietvertrag als Gewerbemietverhältnis eingestuft.

Wenn die Räume entsprechend voneinander abtrennbar sind, kann es daher ratsam sein, nicht einen einheitlichen Mietvertrag zu schließen, sondern zwei verschiedene Mietverträge. Den einen für den gewerblich genutzten Teil und den anderen für den zum wohnen genutzten Teil. Diese Mietverhältnisse bestehen dann parallel unabhängig voneinander.

Wer Räume anmietet, um diese weiter zu vermieten, der handelt in der Regel gewerblich. Dies gilt auch dann, wenn zum Wohnen bezweckte Räume angemietet und bei der Weitervermietung keine eigenen wirtschaftlichen Interessen verfolgt werden.

Entscheidend ist immer der konkrete Vertragszweck. Wird Wohnraum mit dem Ziel angemietet, diesen weiter zu vermieten, trägt dieses Vorgehen immer gewerbliche Züge. Ob durch die Weitervermietung tatsächlich Gewinne erzielt werden, ist daher unerheblich.

Erhebliche Unterschiede zwischen diesen beiden Mietverhältnissen finden sich in der Gestaltungsfreiheit des Mietvertrages. Während im Rahmen eines Wohnraummietvertrages von vielen gesetzlichen Mindeststandards nicht abgewichen werden darf, können im Gewerbemietverhältnis die einzelnen Regelungen weitgehend frei vereinbart werden, wenn der Mietvertrag vollkommen individuell ausgehandelt wird. Soweit hierbei jedoch wie in der Praxis üblich Formularverträge angewendet werden, müssen die Regelungen den Maßstäben des AGB-Rechts gerecht werden.

• Ein wesentlicher Unterschied liegt beispielsweise in der Möglichkeit zur Befristung des Mietverhältnisses vor. Während dies im Rahmen des Wohnraummietverhältnisses nur in den engen Grenzen des § 575 BGB möglich ist, kann ein Gewerbemietvertrag ohne Weiteres zeitlich befristet werden.
• Auch die Vereinbarung einer Kaution wird für das Wohnraummietverhältnis stark reguliert. So ist die Höhe der Kaution auf maximal drei Mieten begrenzt und eine Zahlung in Raten ist möglich. Dahingegen kann dies im Rahmen eines Gewerbemietvertrages weitgehend frei gestaltet werden.
• Ein weiterer erheblicher Unterschied liegt in der Abwälzung der Betriebskosten auf den Mieter. Im Wohnraummietverhältnis dürfen nur die in § 2 Betriebskostenverordnung aufgezählten Kosten auf den Mieter übertragen werden. Im Rahmen eines Gewerbemietverhältnisses können die Betriebskosten noch erheblich ausgeweitet werden. Jedoch müssen diese bei Vertragsschluss so genau und transparent vereinbart werden, dass der Mieter ein genaues Bild von den entstehenden Kosten hat.
• Auch die Übertragung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an gemeinschaftlich genutzten Flächen und Anlagen ist im Wohnraummietverhältnis ausgeschlossen. Im Gewerbemietverhältnis können diese zumindest dann übertragen werden, wenn diese Regelung individuell ausgehandelt wird. Das heißt, es darf kein Formularvertrag verwendet werden. Im Rahmen eines Formularvertrages müsste diese Klausel eine Obergrenze enthalten. Wo diese genau liegt, ist noch nicht vom BGH entschieden worden. In der Praxis liegt diese bei 5 – 10 % der Jahresnettokaltmiete.
  Bezüglich der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten des Mietobjekts selbst können diese beim Gewerbemietvertrag weitestgehend auf den Mieter übertragen werden, wenn dies individuell vereinbart wird. Im Rahmen eines Formularvertrages ist dies möglich, wenn dies nur solche Maßnahmen betrifft, welche die direkte Folge des Mietgebrauchs sind oder der Risikosphäre des Mieters zugewiesen sind und sich ein Ausgleich im Rahmen der Miethöhe findet.
• Zudem zeigen sich erhebliche Unterschiede beim Kündigungsrecht. So kann ein Gewerbemietvertrag auch ohne die Angabe von Gründen ordentlich fristgemäß gekündigt werden. Bei einem Wohnraummietvertrag ist auch die ordentliche Kündigung nur aus bestimmten Gründen möglich. Zudem verlängern sich beim Wohnraummietvertrag mit der Vertragsdauer die Kündigungsfristen zugunsten des Mieters.
• Auch im Falle von Mietrückständen gibt es einen erheblichen Unterschied. Während im Falle einer fristlosen Kündigung wegen Mietschulden im Wohnraummietrecht die fristlose Kündigung durch die rechtzeitige Bezahlung der Mietschulden aufgehoben wird, bleibt diese im Gewerbemietvertrag auch im Falle der Beseitigung der Mietschulden bestehen.
• Darüber hinaus ist der örtliche Gerichtsstand im Wohnraummietvertrag immer an die Lage der Wohnung gekoppelt. Beim Gewerbemietvertrag kann hingegen der Gerichtsstand durch die Vertragsparteien bestimmt werden.

Die Möglichkeiten in der Vertragsgestaltung hängen wesentlich davon ab, ob ein Wohnraummietverhältnis oder ein Gewerbemietverhältnis vorliegt. Ein erfahrener Rechtsanwalt wird gerade in Zweifelsfällen eine zuverlässige Einschätzung vornehmen. Diese kann als Grundlage für die Gestaltung des konkreten Mietverhältnisses dienen.

Dadurch stellen Sie sicher, dass sich die im Mietvertrag enthaltenen Vereinbarungen nicht als unwirksam erweisen und daher lediglich die gesetzlich vorgesehenen Regelungen gelten. Zudem können Sie mit der Unterstützung eines Anwalts ihr gesamtes Potenzial in der Gestaltungsfreiheit des Mietverhältnisses ausschöpfen und so Ihre Position erheblich stärken.