Bestehender Mietvertrag beim Verkauf einer Immobilie: Rechte und Pflichten
Ein Eigentumswechsel von vermieteten Immobilien ist ein alltäglicher Vorgang. Im Grundgesetz ist festgelegt, dass Eigentum sowohl gewährleistet wird als auch, dass dieses sozial verpflichtet. Daneben wird dem Mieterschutz im deutschen Recht ein erheblicher Stellenwert eingeräumt.
Aus diesem Grund wirf der Verkauf einer vermieteten Immobilie für alle Beteiligten verschiedenste Fragen auf. Durch die Rechtslage bestehen für alle Beteiligte sowohl Rechte als auch Pflichten, die beachtet werden müssen.
Inhaltsverzeichnis
- Gilt der Mietvertrag nach dem Verkauf weiter?
- Was geschieht, wenn Miete an den alten Vermieter gezahlt wird?
- Steigt durch den Verkauf die Miete?
- Darf der Vermieter den Mietvertrag kündigen?
- Was geschieht mit der Kaution bei einem Eigentümerwechsel?
- Wer ist verantwortlich für die Nebenkostenabrechnung?
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Gilt der Mietvertrag nach dem Verkauf weiter?
Ja, der Mietvertrag bleibt nach dem Verkauf einer Immobilie immer bestehen. Es gilt der Merksatz „Kauf bricht nicht Miete“. Durch den Verkauf der Immobilie wechselt sich lediglich der Vertragspartner auf der Seite des Vermieters.
Das heißt in aller Regel, dass Mieter ab diesem Zeitpunkt einen neuen Ansprechpartner für alle das Mietverhältnis betreffenden Fragen haben. Der Mietvertrag selbst hingegen bleibt weiterhin bestehen, als wäre nie etwas geschehen. Das ist vor allem für die bestehenden Kündigungsfristen relevant, weil diese mit längerer Mietzeit ansteigen.
Was geschieht, wenn Miete an den alten Vermieter gezahlt wird?
Das kommt auf die Umstände an, insbesondere darauf, ob der neue Vermieter die Mieter schon über den Vermieterwechsel und die neue Kontoverbindung informiert hat. Wichtig ist, dass der Vermieterwechsel nicht bereits mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages geschieht, sondern erst mit der Eintragung ins Grundbuch. Diese Grundbuchänderung muss den Mietern auch mitgeteilt werden, damit diese mögliche Ansprüche gegen den Alteigentümer fristgerecht geltend machen können.
Sofern diese Mitteilung bereits geschehen ist, müssen sich die Mieter grundsätzlich an den alten Vermieter halten und die zu Unrecht gezahlte Miete von diesem zurückverlangen. War ihnen die neue Kontoverbindung allerdings noch nicht mitgeteilt worden, ist die Mietzahlung wirksam.
Der neue Vermieter sollte daran denken seine Mieter zeitnah über den Vermieterwechsel zu informieren und diesen die neue Kontoverbindung für die Zahlung der Miete mitteilen. Denn, solange diese Mitteilung noch nicht geschehen ist, gelten Zahlungen an den alten Vermieter als vertragsgerecht gezahlte Miete. Es ist dann Sache des Vermieters, dieses Geld vom alten Vermieter einzufordern und zu erhalten.
Steigt durch den Verkauf die Miete?
Die Miete steigt nicht automatisch durch einen Verkauf der Immobilie. Insoweit ist der neue Eigentümer nur im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen dazu berechtigt die Miete zu erhöhen. Hatte diese Möglichkeiten zur Mieterhöhung der Alteigentümer bereits ausgereizt, kann der Neueigentümer die Miete nicht erneut erhöhen.
Eine Mieterhöhung ist somit möglich aufgrund:
- Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
- Erhöhung der Lebenshaltungskosten und damit des Mietindex
- Durchführung von Modernisierungsarbeiten
Darf der Vermieter den Mietvertrag kündigen?
Ein Sonderkündigungsrecht aufgrund des Immobilienkaufs besteht für den neuen Eigentümer im Falle eines Kaufs nicht. Dieser bleibt weiterhin auf die gesetzlich besonders vorgesehenen Kündigungsgründe beschränkt.
Eine Ausnahme besteht jedoch für die Fälle, in denen eine Immobilie durch eine Zwangsversteigerung erworben wird. In diesen Sonderfällen erhält der neue Eigentümer ein Sonderkündigungsrecht. Jedoch muss diese Sonderkündigung gleich zum ersten zulässigen Termin ausgesprochen und ein berechtigtes Interesse an der Kündigung dargelegt werden.
Andernfalls ist auch der Erwerber durch eine Zwangsversteigerung auf die gesetzlichen Kündigungsrechte beschränkt. Diese sind:
1. ordentliche Kündigung
Die Gründe für eine ordentliche Kündigung sind in § 573 BGB aufgeführt. Der im Zusammenhang mit Immobilienkäufen wohl wichtigste Kündigungsgrund ist die Anmeldung von Eigenbedarf. Dieser ist gegeben, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder Angehörige seiner Familien oder seines Haushalts benötigt. Die Kündigung wegen Eigenbedarf muss dabei immer besonders begründet werden.
Im Rahmen der ordentlichen Kündigung gilt für die Bemessung der einschlägigen Kündigungsfrist nicht der Kauf der Immobilie, sondern der ursprüngliche Abschluss des Mietvertrages.
Hierzu ein kurzes Beispiel:
Der Mietvertrag wurde im Jahr 2014 geschlossen. Im Jahr 2022 erwirbt ein neuer Eigentümer die Immobilie. Im Jahr 2024 spricht der neue Eigentümer eine ordentliche Kündigung aus.
Die Kündigungsfrist bemisst sich daher nach einer Mietdauer von 10 Jahren. Die Frist beträgt daher 9 Monate.
2. erleichterte Kündigung
Für bestimmte Gebäude besteht zudem ein erleichtertes Kündigungsrecht des Vermieters. Voraussetzung hierzu ist, dass der Vermieter die Immobilie selbst bewohnt und nicht mehr als zwei Wohnungen in der Immobilie vorhanden sind.
In diesen Fällen verlängert sich die Kündigungsfrist dann um zusätzliche drei Monate.
3. außerordentliche Kündigung
Wenn es zu besonders schweren Zwischenfällen oder nicht unerheblichen Zahlungsverzug kommt, aufgrund derer es für den Vermieter unzumutbar wäre das Mietverhältnis bis zum Ende der Kündigungsfrist fortzuführen, dann besteht die Möglichkeit zur außerordentlichen fristlosen Kündigung.
Was geschieht mit der Kaution bei einem Eigentümerwechsel?
Da der Neue Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten in das Mietverhältnis eintritt, geht auch die Mietkaution von dem Alteigentümer auf den Neueigentümer über. Im Falle ihres späteren Auszuges müssen Sie sich daher nicht auf den ursprünglichen Vermieter verweisen lassen.
Es ist Sache des neuen Eigentümers, sich alle entsprechenden Vermögenswerte von dem Alteigentümer übertragen zu lassen.
Wer ist verantwortlich für die Nebenkostenabrechnung?
Auch im Hinblick auf die Nebenkostenabrechnung gilt nichts anderes. Für Mieter gibt es immer nur einen Ansprechpartner und das ist der aktuelle Vermieter. Dieser kann auch keine Zwischenabrechnung von Ihnen verlangen.
Sie sind lediglich dazu verpflichtet dem neuen Vermieter die Ablesung der Zählerstände zu ermöglichen. Einen entsprechenden finanziellen Ausgleich oder ähnliches muss der neue Vermieter mit dem Alteigentümer selbst vornehmen. Mieter sind daran nicht beteiligt. Diese erhalten wie gewohnt die Nebenkostenabrechnung. Einzig der Absender und die Kontonummer für eventuelle Nachzahlungen ändert sich hierbei.
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